2019年10月8日起新的抵押贷款利率政策

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8月25日，央行宣布，从10月8日起，新发放个人住房贷款的定价基准从LPR贷款基准利率(即贷款优惠利率)上调。[原始公告]

看完公告后，网友们表示技术术语太强，难以理解！你能出来解释一下吗？

什么是LPR？

LPR是贷款市场的报价利率，即贷款最优惠利率，于2013年10月确定。简单来说，LPR是综合实力较强的18家大中型银行(注:8月17日，城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行加入了原来的10家全国性银行)，通过独立报价建立了行业定价参考的最优贷款利率。2013年7月，央行全面放开金融机构贷款利率管制，为进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，引导信贷市场产品定价，创建了LPR。改革的主要目的是提高LPR的市场化程度，充分发挥LPR对贷款利率的引导作用，推进贷款利率“双轨一轨”，提高利率传导效率，促进实体经济融资成本的降低。

这种调整意味着什么

此次调整后，抵押贷款利率机制发生了变化。

过去，抵押贷款是根据基准利率浮动或贴现的。例如，第一套是基于基准利率，第二套是基于基准利率上调20%。未来，央行将推广使用LPR，银行应该在包括抵押贷款在内的各种贷款中使用LPR作为定价基准。因此，我们应该更加关注LPR未来的变化，尤其是当我们要借钱买房的时候。

抵押贷款政策放松了吗

为落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长期管理机制，央行对抵押贷款利率机制设定了下限，即第一套个人商业住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率，第二套个人商业住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率加60个基点。

请注意，央行设定了下限，任何地方都不能突破。

本月20日，新机制下的贷款市场(以下简称新LPR)利率公布，一年期为4.25%，五年期为4.85%。

我们的大多数抵押贷款都是相对长期的，所以大多数都是基于五年期利率，而五年期LPR利率是4.85%。换句话说，在新机制下，如果采用现时的LPR，首次置业贷款的利率不能低于4.85%。第二套住房贷款利率为加60个基点，不低于5.45%。

它和最初的机制有什么区别

在原来的定价机制下，城市或银行对按揭贷款有不同的利率，例如首次置业贷款，有些是基准利率，有些是上升5%或10%，有些小商业银行仍然可以有折扣。二手房贷款中，一些城市基准利率上升了10%，一些上升了20%，还有一些上升了30%。新机制规定了下限原则。例如，第一笔住房贷款不能低于LPR。

所有城市的贷款利率都一样吗

各市可以按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，并根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场情况的变化，确定本辖区内第一套和第二套个人住房贷款利率的上下限。

这一次，央行确定了下限，所以每个城市只能提高下限，即超重。例如，如果第二次住房贷款利率提高到80或100个基点，它将达到5.65%或5.85%。我相信许多严格监管的城市会提高房价。

抵押贷款利率是下降了还是上升了

以当前的LPR为例。目前，基准利率为4.9%，LPR为4.85%，LPR低于基准利率。如果这是第一笔住房贷款，LPR的利率低于基准利率。

至于第二套住房贷款，如果基准利率提高20%，将是5.88%。在新政下，LPR指数上涨了60个基点。目前LPR为4.85%，加上60个基点为5.45%，也低于基准利率。不过，应该注意的是，正如我刚才所说，央行设定了下限，而调控严格的城市预计会设定一个较高的加下限，所以最终的利率只能根据每个城市的加下限来决定。

新发放的个人商业住房贷款利率研究

调整公告

为坚决落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，在改革和完善贷款市场(LPR)利率形成机制的过程中，确保区域差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定，维护借款人和贷款人的合法权益，现就新出台的个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

1.从2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期贷款市场的报价利率为定价基准形成。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期内固定。

二、借款人申请商业个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商商定利率重新定价周期。重新定价周期短至1年。在利率重新定价日，定价基准调整至最近一个月同期贷款市场的报价利率。贷款合同中应规定利率重新定价周期和调整方法。

三、第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应的定期贷款市场报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应的定期贷款市场报价利率加60个基点。

第四，中国人民银行省级分行要按照“为市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场情况的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。

五、银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的下限，结合本机构业务情况、客户风险状况和信贷状况，明确个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体价值。

六、银行业金融机构要切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保护借款人的合同权利和消费权利，严禁提供个人住房贷款“再抵押”和“抵押”服务，确保工作顺利有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的个人商业住房贷款和已签订但未发放的个人商业住房贷款仍按原合同执行。

八、商品房购买贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

央行负责人回答记者关于个人住房贷款利率问:

公告的背景是什么？

答:

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分。在改革和完善贷款市场报价(LPR)形成机制的过程中，个人住房贷款的定价基准需要从基准贷款利率改为LPR基准利率，以更好地发挥市场的作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长期管理机制和地区差别住房信贷政策的重要组成部分。为落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率基本稳定，维护借款人和贷款人的合法权益，中国人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整的有关事项。

问:

改革后个人住房贷款利率如何定价？

答:

改革后，新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月同期LPR为定价基准形成。其中，LPR由贷款市场报价银行的报价计算而成的报价率。贷款银行应根据国家和地方住房信贷政策的要求，并考虑贷款风险情况，与借款人协商商定每笔贷款的具体增加值。一旦附加值确定，它将在整个合同期内保持不变。

问:

在确定定价基准时，如何理解相应的期限？

答:

目前，LPR有一年期和五年期以上的两个品种。1年及5年以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年及1年至5年以下的个人住房贷款利率基准可由贷款银行在两个品种之间独立选择。参考基准确定后，可通过调整附加值来反映术语扩展系数。

问:

什么是利率重新定价？

答:

利率再定价是指贷款银行根据定价基准的变化，按照合同约定的计算方法，确定新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率的重新定价周期可由双方协商确定，最短期限为1年，最长期限为合同期限。借款人和贷款银行可以根据自己的利率风险承受和管理能力进行选择。每当利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月相应时期的LPR。

问:

对居民家庭有什么影响？

答:

公告主要关注新发放个人住房贷款的利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国首次发放的个人住房贷款利率不低于同期LPR利率(8月20日LPR 5年期以上利率为4.85%)；第二套个人住房贷款的利率不低于同期LPR加60个基点(按8月20日LPR 5年以上计算为5.45%)，基本相当于目前我国个人住房贷款的实际最低利率。同时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定本地LPR点的下限。与改革前相比，家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

问:

何时实施？

答:

2019年10月8日是定价基准的转换日。在此之前，贷款银行需要修改贷款合同、改革和升级制度、组织员工培训，同时采取各种方式做好对客户的宣传和解释工作，确保转换过程顺利有序。在2019年10月8日之前，已经发放并签署但尚未发放的贷款仍将按照原合同执行。

资料来源:中国人民银行，《经济日报》，方静世界