【热门】执行利剑 ｜ “法拍房”到底是个啥

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能买到“法拍房”吗？

怎么买？

如何明确价格，如何交货？

费用怎么负担？

房地产租赁怎么解决？

别着急

今天超受欢迎的队伍

深圳市中级人民法院

金融机构执行小组

大家一起回答问题吧！

(从左到右)

马晓莹、肖伟光、赵征、赵业雷、任洲

金融机构执行小组

承担特殊的任务

第一处理金融不良债权执行事件

人员组成特殊。

由一名执行长、一名执行法官、三名执行人员、五名法官助理和五名书记官组成

特别的执行方法

以前也负责传达财产的调查、处分，集中解决清场交付类的案件

关注的执行数据

团队正式成立后，共收到1800件余件，占全院执行案件总数的30%，已执行1100件余件，为金融机构恢复损失，共计84亿元。

法官要求答案。

1

“法拍房”有什么观察事项吗

“法拍房”与大部分普通二手房本身没有区别，其买卖途径不是普通二手房市场交易，而是司法网络拍卖。 关于拍卖人的资格，在司法拍卖平台完成实名登记，缴纳参加保证金，就可以参加拍卖(有后悔记录的除外)。 。 但是“法拍房”毕竟不是普通的二手房，有以下注意事项。

一是无论买方申请贷款还是筹集资金，都必须在拍卖公告指定的期限内支付所有款项。 拍卖人必须在参加拍卖前准备资金，不要因为不能按期付款而后悔，但认定为后悔，如果没有法律规定的特殊情况，例如不可抗力(新型冠状病毒大爆发等)、政策变化等，涉案不动产

第二个是关于税金问题的负担。 除了东西抵债外，深圳法院还实行买方承担现在交易中的所有税金。 拍卖人必须明确拍卖前交易中可能产生的税金，决定是否竞争，决定应该以多少价格竞争。 如果拍卖已经成功但以税金金额过高为理由主张无效的话，人民法院不支持。

第三，法院是否交付不动产。 司法拍卖以清场交付为基本，但有例外情况，第一，执行标的物有合法有效的租赁关系，不是租赁前设立抵押权的，或者租赁前被人民法院依法没收的，承租人是卖家。 以拍卖、出售执行标的物共享份额或执行标的物共享份额填补债务，且共享物不能分割采用时事件情况特殊，实际清场客观困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，第三者的合法权利

四是房地产缺陷。 附有租赁合同拍卖、土地采购权期限、是否涉嫌违法建筑等的，买方竞争成功的，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五款的规定。 买方以拍卖物有瑕疵为由主张拍卖无效的，人民法院不支持。

5 .关注自己是否符合相关不动产管制政策。 是否有购买限制、信用限制等，除非拍卖成功，否则不能进行用户或支付手续。 由于房地产政策的限制，买方不能办理过户手续，主张拍卖无效的，人民法院不支持。

2

司法拍卖是否收费。

司法拍卖不需要任何费用。

3

保证金的比例是怎么明确的？

根据《最高人民法院关于网络司法拍卖几个问题的规定》，保证金额在人民法院拍摄价格的5%到20%的范围内是明确的。

4

缴纳期限是多长？

缴纳期限为拍卖成交后的10个工作日。

5

拍卖成交后，什么时候能交货

《最高人民法院关于民事执行中拍卖、出售财产的规定》，除人民法院以拍卖成交或流浪财产赔偿债务后依法不能转让的情况外，应当在裁定送达后15天内将拍卖财产交给买方或受益人 被执行人或者第三方占有拍卖财产的，拒绝交付，必须拒绝交付的，强制执行。

6

关于清场交付

广东省高级人民法院于年6月29日发表的《关于进一步规范司法拍卖不动产转让事业的指导意见(试行)》中规定，不动产拍卖经常将清场转让作为大致例外，不清场转让作为例外。 在提出这个意见之前，深圳法院的方法不一样。 提出这个意见后，深圳法院统一了方法。 之后发表的拍卖公告明确表示不进行清场交付，没有明确记载清场交付的大致是清场交付。

7

实践中那些必须交付清场

先租赁后抵押的，不清算先抵押租赁的，可以清场先检查后租赁的，必须清场，先租赁后检查的，看租赁是抵押前还是抵押后，返还决定的借款。

在司法实践中，很少不动产不引渡。 如果先租赁，抵押，这类不动产多数是业主已经支付全部购买费用，如果为了贷款将不动产抵押给金融机构和其他人员，在贷款前租赁，这种租赁符合“买卖不破的租赁”的大体情况。 大量房产是在抵押后没收前租赁的，这类案件的当事人贷款买房，用租赁偿还，但这种租赁的存在显然影响了拍卖房产，实现抵押权，一般法院除租赁外进行拍卖

另外，人民法院扣押后借给的，除人民法院同意借给的外，由于擅自处分扣押财产，不仅不受法律保护，而且有妨碍执行的嫌疑，有可能被人民法院处罚。

最后，法院审查租赁，发现以租赁赔偿债务的情况下，根据最高人民法院公布的有关指导例子，将称为租赁实的认定为贷款，认定不动产采用权为债务保证还是以采用权偿还债务。

8

如果租给等待拍卖的不动产，怎么维护？

合法权益呢？

在司法实践中，人民法院最初不知道涉案不动产租赁等情况，因此一般在不动产调查上发布产权异议公告后，相关案件的外人向法院主张租赁权，法院知道涉案不动产的租赁情况。 人民法院审查租赁时，认定“买卖不能打破租赁”的，法院在拍卖不动产公告上公开带租赁的拍卖，租赁保护期间购买者在保护期间申请出售不动产的，人民法院不支持

当然，如果承租人反复主张“买卖不破坏租赁”，可以根据异议程序向执行法院提出异议的申请。

9

法院依法除去租赁拍卖的。

但是如果租户拒绝搬家，该怎么办？

人民法院裁定租赁拍卖的有关不动产，发行《限期转移通知书》，送达承租人后，发生法律效力，涉嫌承租人继续占有有关不动产，妨碍执行，根据《民事诉讼法》的有关规定，人民审判 15天内拘留，情节严重构成犯罪的，可以依法追究刑事责任，最高处7年以下有期徒刑。 一般执行法官建议承租人不要对抗执行，应该用合法的方法维护权利。

法院租赁处分的不动产，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，抵押人租赁抵押的财产时，抵押人没有书面通知承租人该财产抵押的，抵押人为租赁抵押物

抵押人书面通知承租人该财产进入抵押的，抵押权给承租人造成损失，由承租人自己承担。 承租人可以向有管辖权的法院提出民事诉讼，要求关联公司赔偿。

10

以被执行人的名义只有一套住房怎么办？

首先，生存权高于债权，人民法院处置被执行人姓名唯一的不动产时，必须保障其必要的生活条件。 其次，债权，特别是金融债权关系到国家金融秩序的稳定，例如购房者拒绝处理唯一的住房，如果不偿还银行贷款，就会导致大量的“坏账”，直接损害遵守法律的公民权利，导致金融秩序的动摇，这是法律不允许的。

(一)被执行人有赡养义务的人名下有维持生活所需的其他居住房屋的

(二)执行依据生效后，被执行人回避债务转让其名下其他房屋的

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准向被执行人及赡养家属提供住房的，或者参照当地房屋租赁市场平均租赁标准同意从该房屋变动价款中扣除5~8年租金的。

由此，在满足上述三个条件之一的情况下，可以处置被执行人姓名的唯一不动产。 在司法实践中，被执行人主张保存唯一住房的必要生活费的，应当向法院申请并提交证据。 执行法院一般征求债权人的意见，询问被执行人是否提供住房，一般债权人很少提供住房的，人民法院继续处置不动产，所得拍卖金不足以清算所有债务的，在拍卖金中

11

维持生活所需的费用是如何明确地支付的

保存租金的目的是维持生活所需的费用，具有鲜明的补救性而不是补偿性，金额一般在数万元到20数万元之间，人民法院综合测量被执行人的负债状况、平均租金标准、被执行人的经济状况和赡养家庭状况等，为期5年

首先，拍卖案件的款项偿还所有债务后，如果剩余金额大于欲保存租金的金额，人民法院将剩余案件的款项返还被执行人，被执行人维持生活所需的费用有保障，因此人民审判

其次，被执行人必须协助人民法院自主履行。 也就是说，如果不交付涉案不动产，不仅不交付涉案不动产，而且有妨碍执行的嫌疑，还会失去申请保存租金的前提条件。

第三，根据相关规定，保存租金的标准是每人平均15平方米，家庭最高50平方米，以当地平均租金水平保存5至8年的租金。

12

被执行人如何以高价成交拍卖不动产？

被执行人没有偿还能力的，可以协助法院依法执行。 比如配合法院进行房地产调查，现在市中级法院已经发布了“vr”全景房功能，安排现场实景拍摄，让潜在买家全面了解房地产情况，有更好的购买体验，促进房地产成交。 另外，与租赁人积极解除租赁时，在租赁存在的情况下，无论法院是否除去租赁拍卖，潜在买家在购买不动产后都无法马上入住等，从而降低竞争热情，影响拍卖的成交价格。 最后自愿离开不动产，协助法院交付清场等。

在听了金融特执行小组的介绍之后

大家一定是法院的拍卖商

产生了新的认知

这个特殊的执行小组

将来“切实处理执行难”

提供越来越多的可复制的宝贵经验

来源|市中级法院执行局

公关部，涉外部

广电集团“法观天下”

图像|互联网

原标题:“执行利剑|“法拍房”到底是什么”

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