《北京市物业管理条例(草案)》解读

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《北京市物业管理条例(草案)》解读

为规范物业管理，维护物业管理各方的合法权益，确保物业安全合理使用，构建以党建带团治的物业管理体系，建设和谐宜居社区，市住房和城乡建设委员会起草了《北京市物业管理条例(草案)》。根据立法程序，条例草案现已公开让公众发表意见。

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条例草案的主要内容包括以下七个方面:

(一)建立以党建为导向的社区治理结构。条例草案清楚说明，香港的物业管理坚持党领导、政府领导、居民自治、多方参与和专业管理的工作模式。建立和完善社区党建治理结构，由居(村)民委员会、业主委员会或物业管理委员会、物业管理者和业主共同参与。推动物业服务企业、业主委员会或物业管理委员会建立党组织，发挥党的基本组织作用。

(二)实现管理重心下沉，充分赋予街道和城镇经营权。根据该法案，街道办事处和乡镇人民政府应具体履行职责，指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会的成立和运作，参与物业服务检查，处理相关记录，对物业管理区域内的物业服务进行日常监督检查，建立物业管理纠纷协调机制和物业服务应急保障机制。

(3)明确前期物业的管理责任和合同履行，促进前期物业的规范运作。根据条例草案，建筑单位须在早期承担物业服务的责任。前期物业服务合同生效之日起至所售房屋交付之日止一个月内发生的物业服务费用由建设单位承担。自房屋交付销售之日的次月起至原物业服务合同终止之日的次月止发生的物业服务费用，按照房屋买卖合同的约定由业主承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

(四)关于业主大会和业主委员会的设立、选举和日常运作，规范程序，增加可操作性。条例草案澄清了申请成立业主大会的条件、业主委员会的选举程序、筹备组的成立及工作内容、第一次业主大会的议定事项、业主大会及业主委员会的责任，以及根据规例对业主大会的组织及监管。

(五)关于物业管理委员会。该法案确立了物业管理委员会制度，规定其履行组织业主共同决定物业管理事项的职能，规定了物业管理委员会的组成和运作程序，明确了业主对物业管理委员会决定的事项有异议后的处理程序，充分保障了业主的权益。

(六)建立物业服务收费动态调整机制。条例草案将物业服务收费的动态调整分为不同类型的住宅小区，商品房小区的物业服务收费以市场调节价为准，业主和物业服务企业按照合理、公开、质价一致的原则进行协商。物业服务收费列入政府定价目录，由市发展和改革会同市住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况予以调整。

(七)完善专项维修资金的建设和更新，明确专项维修资金的监督管理。条例草案澄清特别维修基金的续期准则。专项维修资金余额不足30%时，应按当时适用的标准补充专项维修资金；规范专项维修资金的使用，要求建立专门的银行账户管理。